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性質の悪い代理人もいる
対応にも注意すべきことがあります。競売の開始が決まると、「落札者と立ち退き交渉の代理をします」というような怪しいDMが来ますが、このような業者に依頼することはおすすめできません。自分で充分に対応できます。ただし、素人の方が落札した場合や落札者に悪質なプロの代理人がついた場合は厄介です。素人の方の場合、「売れないで困っている物件を買ってやった。だから早く出て行け」というような変な誤解を前提に、素人同
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木造住宅も構造計算で対応するのがよい
鉄筋コンクリート造や鉄骨造では、構造計算という力学的な計算をしますが、木造住宅では、力学的な計算のかわりにこの壁率計算をします。力学的な値を使わず、床の面積や壁の長さだけで、耐震設計ができるという意味では、一種の便宜的な方法です。この方法は、かんたんなだけに無数に建つ木造住宅にも普及しやすく、その結果、日本の木造住宅の耐震性の向上に絶大な貢献をしました。ただし、壁率計算はあくまでも便宜的な方法であ
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工事台帳の四大区分とは
実績精算は、先の管理のサイクル、（計画↑↓実施上検討）の検討の段階、あるいはTQCのPDCAのC（検討）にあたる。かかった原価をとりまとめ、実行予算あるいは他の同種現場などと比較検討して反省の資料としなければならない。終わってしまったものを計算しても仕方がないとか、どうせ時間をかけて精算しても経理の帳面と同じだからというのは、実績精算の本当の意味を理解していないものである。建設業では、工事の原価記
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砂地盤での「液状化」の問題
砂地盤も地震のときには、「液状化」というやっかいな現象を生じるおそれがあります。液状化現象は、一九六四年の新潟地震のときにはじめて注目されたものです。鉄筋コンクリート造の四階建てのアパートが、液状化のためにごろりと横倒しになってしまいました。これ以後、液状化の研究が集中的におこなわれました。現在ではその発生のメカニズムがほぼ解明され、地盤調査をすればそこで液状化がおこるかどうかの判定ができるように
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建築業には二つの許可がある
建設業法の中から建設業法（以下「業法」という）の中から、みなさんに知っておいてもらいたいことを、二、三挙げてみよう。建設業は勝手に始めるわけにはいかない。これが、他の商売と大きく違う点である。許可は、建設大臣の許可と都道府県知事のそれとがある。二つ以上の都道府県の区域内に営業所を設ける場合は建設大臣、ひとつの都道府県の区域内のときは知事の許可となる。俗に大臣登録とかいわれているのが、それである（現
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親族との食事
笑って食べる晩ご飯にも、いろいろあります。たまに会う、大切な友人とのにぎやかな会食。親族との食事は、懐かしがったりちょっと気を使ったり、身内なだけに本音トークが出たり。「静かに笑う晩ご飯」かな。でも一番貴重なのは、家で大好きな人と食べる晩ご飯。この時間を笑顔で持てるというのは、平凡なことのようでいて実は非凡な、素晴らしいことではないでしょうか。疲れておなかをすかして家に帰ってきたら、温かいご飯が必
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住み始めてから大いなる不満の原因となる
朝のニュースだって、テレビである必要はない。ラジオのニュースを耳で聞くだけで充分ではないか。ラジオなら、耳で聞きながら、子どもたちの顔や食べる様子を見ていることができる。少なくとも、わが子が健康なのか、ゆうべはよく眠れたのかくらいはわかる。そんなふうに考えていくと、テレビを置く位置はきわめて重要だ。ダイニングのテーブルからは見えない場所。しかも、テレビの場合は窓との位置関係も問題になる。窓の反対側
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不動産投資は、インカムゲインが主、キャピタルゲインは従
新築物件で「価値ある建物」に投資したつもりが（そのときのセールストークは「これは資産価値が大きいので利回りは少し悪くなります」だったかもしれません）、その利回りの低さゆえに資産価値の下落率が大きくなることだってあり得ます。「利回りは良くないけれどいいものだから」という考え方は、どこかで理論を履き違えているのかもしれません。キャピタルゲインを狙うためには、実は購入時のインカムゲインも高い必要があると
不動産投資は、インカムゲインが主、キャピタルゲイン... の続きを読む
継続的に収益が得られることの大切さ
利回りは大切です。でも、もうひとつ重要なことを忘れてはいけません。それは、「リスクと継続性」です。不動産投資で仮に年間10％の利回りがあったとしても、ダイナミックな紙の投資に比べたら些細なものかもしれません。でも、不動産投資は軌道に乗れば、毎年一定額の利回りを確保してくれます。また継続的に収益を生んでくれるということは、投資額の回収が進むということです。回収が順調に進んでくれれば、投資資金に対する
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南向きにこだわる必要はない
アパートやマンションは日当たりが悪いから、自分で家を買うときはなんとしても南向きをと思うのだけれども、日当たりがいいということは、それだけ建物の前が空いていて、土地が広くとってあるということですから、値段が高くなり、一次取得者の予算内ではなかなか手に入りません。それにマンションの場合は、いまは南向きで日が当たるといっても、次の年には目の前に新しい建物が建つかもしれません。いまは日照権だなんだって騒
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リスク管理が金持ちへの鍵
どんな投資をするにしても「投資リスク」からは逃れることはできません。特に不動産投資の場合、その投資資金の大半を借入金でまかなうことが一般的であり、常に「レバレッジ」を使っていることになります。レバレッジ（借入金）を使うと、自分のお金は、（1）予想どおりの場合、「一生懸命働いてくれる」。つまり高利回りを得ることができる。（2）予想がはずれた場合、「逃げて行ってしまう」。つまり資産が増えず借入金が残る
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２０世紀は家族の時代
２０世紀は家族の時代と言われましたが、１９７０年代後半から、家族の崩壊や揺らぎが顕著になりました。当然、一概に理想的な家族像や夫婦像は描き得ませんし、かつてのような共通の目的もなく、求めるライフスタイルが異なる夫婦も増えていますからなおさらです。住まいの設計をご夫婦と打ち合わせしていても、夫と妻の世界が大きくかけ離れていると感じます。住まいには、外観のこだわりと、寝室にテレビの設置を要求する以外、
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住宅ローンのリスクを解消する道を探ってみよう
相続税か発生する場合には、相続税計算の結果出てきた相続税額から贈与税として支払った100万円を差し引くことかできる。ちなみに、相続税の基礎控除の計算はこうなっている。5000万円十（法定相続人×1000万円）相続人が妻と子ども2人の合計3人であれば、8000万円になる。生前贈与を受けた金額を加えた評価額がそれ以下であれば、相続税はかからない。住宅を取得してしまってからではなく、住宅を取得するときに
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駅ビルでアフターファイブがさらに楽しみ！
梅田近くのオフィスに勤めていますが、最近は駅周辺がどんどん変化してますます通勤が便利に、そしてアフターファイブが楽しみになってきました。というのも、回路なども増えたことで雨にぬれずにビルとビルの間を行き来できるようになり、雨でも寒い日でも買い物しやすくなったり、また新しいファッションセンターができたり、以前からあった建物も改装・リニューアルされたり、と以前よりもお買いものが楽しくなったのです。おか
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美しいオープンガーデンハウス
オープンガーデンハウスに住んでいます。公道と庭との境目は塀などなく、芝生と数本の木が植えられています。初めはちょっと落ち着かない感じもしましたが、そのうちだんだんと慣れてきました。この通りはずっと同じようなタイプの家が並んでいて、皆お庭の手入れに余念がなく、緑と花のとても素敵な通りになっていました。どのお家もそれぞれ工夫していて、珍しい花を植えているお家、コニファーだけで統一しているお家、ガーデン
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株式公開にまつわる膨大かつ時間のかかる作業
株式公開にまつわる膨大かつ時間のかかる作業は、決められた期間で確実に迅速に行わなくてはなりません。株式公開の実務経験を積むことは、短期間で個々人の能力が飛躍的にレベルアップすることにつながるため、人材育成の絶好の機会となります。しかし、人材不足の場合は、専門知識を持った外部の適切な人材を獲得する、という選択肢もあります。ただしその場合も、外部から来た協力者の知識やノウハウが、着実に社内に蓄積するよ
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厄介なキャップレートの決定法
実質的な賃料収入が決まったら、期待収益率（期待利回り）で割る。すなわち専門用語では、キャップレート（還元利回り）と呼ばれるレートで割る。しかしいちばん厄介な問題は、このキャップレートの決定法である。期待すべき利回りを何％にするかによって収益還元法によって求められる適正価格がまったく異なってしまうからだ。期待利回りとは、その不動産から得られる収益率をどの程度期待すべきかを示す数値のことだ。もちろん利
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規約が同一のケース
実際にエレベーター付きの高層棟と付いていない低層棟の二棟がある団地で、規約が同一のケースがあった。おまけに高層棟には管理員室があり、管理員も常駐だった。別々に管理費等を設定すると高層棟が高くなり過ぎて、購入者が購入を敬遠するのではないかと分譲会社が危惧したためだ。後日、管理費等を多く取られていると気づいた低層棟の居住者が管理組合に対して注文を付けたものの、管理規約を改定するのに相当苦労したという。
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業者職人への発注
業者職人への発注は、問答無用の「指し値決め」と友好的な打合せによる「ネゴ（ネゴシエーション＝交渉の略）決め」の2通りがあります。値段交渉をするに当たって金額を先に言われることは、交渉のリーダーシップ権を相手に与えてしまうことになりますので、工事を発注する立場で先に担当者から金額を言うことです。それを「指し値」といって、指し値決めを薦めます。このことをキチンと了解して、業者職人から見積を取る場合は、
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トラブルが起きたらこの相談窓口ヘ行け
マイホームに関してトラブルが起きたら、とにかく公的機関に相談にいくことだ。トラブルの相手と話し合ってもいいが、売るほうはトラブルの場数を踏んでいるから、知らない間に相手のペースにはまってしまう可能性がある。そうならないためにも、公共の相談窓口にいくことだ。もちろん、相談は無料だ。窓口はトラブルの内容によって分かれているが、まずあげられるのは、各都道府県庁の土木部にある不動産についての相談窓口だ。東
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土壁は人間にとって過ごし易い湿度を生み出す
人間は、湿度が四十から七十パーセントがもっとも暮らしやすいので、自然の湿度調整機能をもつ土壁は体にとてもやさしいことになる。いったん、暖まると熱を抱えているので、暖房を切っても温もりは残る。こうした土壁塗り＝左官は、その性能を見直されつつあるが、なにしろ工事期間が長くかかるのが欠点である。下塗りが乾くまで一ヶ月以上もかかる。しかし、工事期間に余裕がもて、いい家をつくりたい人には、ぜひとも土壁がお勧
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高層階と低層階の住民の経済格差の問題
一般的に高層階に住む人は、経済的に余裕のある人。一方、低層階に住む人は−。「（１）ＳＯＨＯなど都心での執務を必要とする人（２）郊外に戸建を持ち、平日の「痛勤」回避用に二つ目の住居を都心に持つことのできる経済的に余裕のあるビジネスパーソン（３）都心の超高層マンションにあこがれ、高層階の住戸にはチョット手が出ないが、安価な低層階の住戸ならば購入可能な人」問題は、（３）のケース。たとえ大幅な値引きで、低
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家計破綻の時限爆弾になる可能性も
九五年の春闘相場は過去最低だった前年をさらに下回る二％台の賃上げになった。また九五年四月の完全失業率は過去最悪の三・二％を記録。急激な円高や規制緩和にともなう構造転換によって、製造業や流通業が雇用吸収力を一段と減退させている。産業の空洞化も加速しており、雇用環境の改善が遅れるのは必至だ。バブル崩壊後では第二弾ともいうべき雇用調整の波は避けられない情勢になってきた。倒産も増えている。帝国データバンク
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賃貸情報にあったインターフォンとは
インターフォンつきの住宅が賃貸情報にありました。インターフォンとはドアベルと連動しているもので相手の声を室内に居ながら聞くことが可能です。そのため安全性を確認するにはかなり有効になりました。また、最近ではカメラが追加され、外にいる人の顔を見ることによりさらに安全性が向上しています。危険な人や見知らぬ火とであれば玄関を開けることなく応対できるためです。最近では室内でインターフォンを使って通話する機能
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中古住宅に見られる二重窓とは
中古住宅、特に北海道には二重窓と言うものがあります。呼んで字のごとく、二重の窓であり外の窓の間にもう1つの窓が設置されているのが特徴です。こうすることにより外気をシャットアウトして防寒性を高めることが可能であり、窓を1つ2つとあけることである程度気温を調節することが可能です。昔は障子なども使われていました。また、空気の層を挟むため音が漏れにくく、外の音も聞こえにくいという利点を持ちます。そのため現
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いつも新しい住宅情報を
マイホーム購入に向けて、住宅の情報を集めています。今はインターネットで簡単に情報を集められますが、新聞広告や実際に目にするモデルハウスの見学も大切ですよね。意外だったのが、本屋さんに並んでいる住宅情報誌。専門用語などの解説もあり、住宅だけでなく法律の事も書いてあったりして、モデルハウスに行って担当の方と話すときに役立っています。新聞広告や情報誌は、写真も綺麗だし、良いことばかり書いているので、その
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他より安い住宅には必ず原因がある
普通、「同じような立地の同じような家なら値段はほぼ同じになる」ということを、まず頭に入れておきましょう。もちろん、場所や方位や形状・面積が違えば大きな違いが出るし、業者がいろいろな工夫でコストダウンを図ったり、使う資材の選び方によっても価格差が出てくるのですが、同程度の家であるなら、さほどの差は生じないと考えねばなりません。もし大きな価格差がある（非常に安い）なら、そこには何らかの特殊要因があると
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人が心地よく住む空間
人が心地よく住むためのマンション、ととりあえず仮の答えを述べた。「そんな当たり前のことを」と思う方もいるかもしれない。しかし、実情はそれが少しも当たり前ではない。住む人ではなく、建設会社にとって建てやすく、利益を生み、出資している銀行にも心地よいマンションが建てられているのではないか。住む人に心地よいという当たり前の視点が欠けているのである。もちろん、建設会社や銀行の利益も当然だ。だが、まず住む人
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土地所有を維持してきた丸の内の大家三菱地所
東京駅の駅前、丸の内といえば今では超一等地ですが、少なくとも岩崎弥太郎が買い始めたときの東京の中心地は、何と言っても上野・浅草でした。町を整備し、魅力的な建物を建て、人を呼ぶ、これらの地道な努力で、三菱は丸の内という町を育ててきたのです。不動産業界の中でよく、三菱地所はこんなに良い土地を前から持っていて羨ましい、といった声を耳にしますが、私はむしろ、長い歴史の中で、よくぞ三菱地所はこれらの土地の多
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二〇〇平方mまでの宅地は「特例」で評価額が低くなる
土地は路線価方式または倍率方式で評価されるのですが、二〇〇平方mまでの土地（小規模宅地）は評価が下げられるという特例があります。二〇〇平方m、つまり約六〇坪ですが、六〇坪くらいの土地はこの特例が生きてくるため、案外評価額は低くなります。評価額は次のとおりです。（1）事業用……評価額の四〇％に下げる。（2）居住用……評価額の五〇％に下げる。（3）事業用と居住用の両方に使っているときは、事業用の部分は
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自分が死んでも権利は相続されるので心配はいらない
一度定期借地権の契約をしますと、契約した本人が死亡した場合でも、借地契約そのものは継承されますので心配はいりません。ただ相続後の借地期問は、すでに経過した借地期間も含んでおりますので、当初からの契約期間に変わりはないことは心得ておきましょう。このようなことを考えますと『子孫に美田を残さず』ということで、定期借地権を選択したとしても、建物や保証金は残ります。さらに建物を建てるために借りた公庫のローン
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基礎体力不足、経験不足が容易な価格引き上げに走らせる
バブル崩壊後の厳しい環境で推進されてきたことであり、２０００年近くになると、不幸にもそうした努力をしなくても、売れるようになってきてしまった。その結果、ここ数年の新築マンション動向をみても、これといった目新しさが見当たらない。いずれも、それ以前の厳しい時期に生まれてきた仕組みや技術の延長線上の動きでしかなく、よくいえばバリエーションであり、悪くいえば物真似に過ぎない。喉元過ぎれば何とやらで、つくれ
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自力で頑張れといいたい
極端な例ですが、妻の両親の老後のために、経済的、精神的な負担が重なって予想以上に高くつくことはありますから、やはり自力でマイホームを買っておいたほうがいいと思います。逆にいえば、そのぐらいのことを覚悟しておけば、妻の実家に入り込むのも悪くないということですね。人生はなにからなにまでいいことはないわけで、目先の資金計画が辛いからラクをしようというと、その分、あとで同じような苦労が襲ってくるわけでね。
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“欲ばった”値段は売却がうまくいかない原因になる
買い換えをスムーズにするには、古い住宅の売却をスムーズにすることであり、また売却をスムーズにするためには、適正な価格で売りに出すことだ。人間誰しも、自分の財産はできるだけ高い値段で処分したいというのは当然かもしれないし、新規に購入する住宅の価格が高いために、売却の価格もできるだけ高くしたいという必要も起こってくる。しかし、あまり“欲ばった”価格では、売却はどうしてもうまくいかないし、売れないために
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ライフステージでの費用の目安
個人で差がある質問を除き、気になる質問の答えは、子供の教育費は、すべて幼稚園から大学まで国公立の場合、自宅通いで約1000万円、すべて私立で文科系の大学に行き、一人暮らしをさせると約2400万円の費用がかかる。したがって、子供2人だとどんなに少なくても約2000万円の費用がかかることになる（UFJ銀行、文部科学省、全国大学生活協同組合連合会の調査の各資料より、セールス手帖社保険FPS研究所が試算し
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真の意味での家づくりアドバイザーを探そう
相談相手として、業界にいる、もしくはよく業界をわかっている友人、知人に頼る人がいる。これは正直あまりおすすめできない。なぜなら、彼らは無責任だからだ。もちろん報酬を払い、何でも言えるような友人、知人であれば問題ないのだが、多くはうわべだけの助言であり、何か問題が起きても責めることもできず、遠慮してしまうほうが多い。何度も言うようだが、家づくりには気力と体力と時間というパワーが必要不可欠だ。ほかのこ
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