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厄介なキャップレートの決定法
2011.10.14
実質的な賃料収入が決まったら、期待収益率（期待利回り）で割る。すなわち専門用語では、キャップレート（還元利回り）と呼ばれるレートで割る。しかしいちばん厄介な問題は、このキャップレートの決定法である。期待すべき利回りを何％にするかによって収益還元法によって求められる適正価格がまったく異なってしまうからだ。期待利回りとは、その不動産から得られる収益率をどの程度期待すべきかを示す数値のことだ。もちろん利回りは大きいに越したことはないのだが、ここで利回りを高く設定しすぎると、収益還元価格は低くなり、どんな物件も実売価格が「割高」になり、結果的に「買うべきでない」という結論になってしまう。それだけに、この期待利回りをいくらにするかが、重要なのだ。
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